Одним из самых частых вопросов, возникающих у жильцов многоквартирных жилых домов, является возможность индексации (одностороннего повышения) размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) определяет два основных способа определения размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме:
установление размера платы посредством принятия соответствующих решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме – основной способ (ст.156 ЖК РФ);
установление платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с размером, установленном органом местного самоуправления – вспомогательный способ (ст.158 ЖК РФ). Он применяется в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не исполнили свою обязанность по определению размера платы на общем собрании.
Вместе с тем, зачастую, управляющие организации, стремящиеся сократить свои коммерческие риски, производят индексацию (одностороннее повышение) размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в одностороннем порядке.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что статья 310 Гражданского кодекса РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности. Цель данной нормы состоит в защите слабой стороны договора.
В договоре управления многоквартирным домом в роли слабой стороны выступают собственники помещений в многоквартирном доме, которые заключают данный договор для удовлетворения бытовых и иных личных потребностей. Соответственно условие договора управления о возможности управляющей компании индексировать размер платы в одностороннем порядке не соответствует требованиям законодательства.
Кроме того, из содержания ст. 156 ЖК РФ следует, что основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Указанная норма является императивной и не предусматривает отступления от предписанного порядка. Соответственно, стороны не могут, ссылаясь на свободу договора, выбирать иные правила поведения.
Соблюдение подобной процедуры направлено на пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного по своему собственному усмотрению изменения платы.